Ortaklığın Giderilmesi Davası (İzale-i Şuyu): Aynen Bölme, Satış ve Arabuluculuk

Bu dava hangi ortaklığı sona erdirir?

Türk Medeni Kanunu birlikte mülkiyetin iki türünü düzenler. Paylı mülkiyette, 688. maddeye göre birden çok kişi bölünmemiş bir şeyin tamamına belli paylarla maliktir. Tapuda 1/3, 2/5 gibi kesirlerle görünen ortaklık budur. Paydaş kendi payını devredebilir, rehnedebilir. Payı alacaklıları tarafından haczettirilebilir. Elbirliği mülkiyetinde ise 701. maddeye göre ortakların belirlenmiş payı yoktur. Her ortağın hakkı malın tamamına yayılır. Ölümle doğan miras ortaklığı, elbirliğinin en sık görülen örneğidir.

Ortaklığın giderilmesi her iki türde de istenebilir. Paylı mülkiyette dayanak 698 ve 699. maddelerdir. Miras ortaklığında 642. madde her mirasçıya, terekedeki belirli malların aynen, bu mümkün değilse satış yoluyla paylaştırılmasını sulh mahkemesinden isteme hakkı verir. 703. madde de elbirliği mülkiyetinde paylaştırmanın, aksine hüküm yoksa paylı mülkiyet kurallarına göre yapılacağını yazar. Sonuçta aynı paylaşma kuralları iki tür ortaklıkta da uygulanır. Fark, davada kimin taraf olacağı ve payların nasıl hesaplanacağındadır.

Elbirliği, mirasçılardan birinin istemiyle sulh hâkimi kararıyla paylı mülkiyete de dönüştürülebilir (TMK m.644).

Paylaşma isteme hakkı kural olarak süresizdir. Paydaş, diğer paydaşların onayını almak zorunda değildir. Onların karşı çıkması da davanın kabulünü engellemez. Karşı çıkan paydaş, ortaklığın devamını değil, paylaşmanın biçimini tartışabilir. Hâkimin vereceği karar, ortaklığın sürüp sürmeyeceği değil, aynen bölme mi satış mı olacağıdır.

Kanun bu hakkı üç durumda sınırlar. İlki, bir hukuki işlemle ortaklığı sürdürme yükümlülüğüdür. 698. madde bu sınırlamanın en çok on yıl için konulabileceğini yazar. Taşınmazda paylı mülkiyetin devamına ilişkin sözleşme resmî şekle bağlıdır ve tapu kütüğüne şerh verilebilir. İkincisi, paylı malın sürekli bir amaca özgülenmiş olmasıdır. Ortak kullanılan bir geçit veya ortak tesis bu nitelikte olabilir. Üçüncüsü, uygun olmayan zamanda paylaşma istenemez. Örneğin ürünün kaldırılmasından hemen önce tarlanın paylaşılmasını istemek, değer kaybı doğurabilecek bir zamanlamadır.

Miras ortaklığında iki ek erteleme vardır. 642. maddeye göre paylaşmanın hemen yapılması malın veya terekenin değerini önemli ölçüde azaltacaksa, sulh hâkimi bir mirasçının istemiyle paylaşmayı erteleyebilir. 643. madde ise mirasın açıldığı anda mirasçı olabilecek bir cenin varsa paylaşmanın doğuma kadar erteleneceğini yazar. Bu ertelemeler hakkı ortadan kaldırmaz. Paylaşmanın ne zaman yapılacağını belirler.

Mirasçılar arasındaki ortaklık bu davaya nasıl taşınır?

Ölümle birlikte mirasçılar, 640. madde gereği terekedeki bütün hak ve borçlara elbirliğiyle sahip olur. Bu ortaklık paylaşmaya kadar sürer. 646. madde mirasçıların paylaşmanın nasıl yapılacağını serbestçe kararlaştırabileceğini yazar. Anlaşma sağlanırsa noterde veya tapuda yapılan devirlerle ortaklık dava olmadan sona erer. Anlaşma yoksa iki ayrı dava türü karşımıza çıkar.

Terekenin bütün olarak paylaşılması isteniyorsa bu bir miras paylaşımı davasıdır. HMK 11. madde, terekenin paylaşılmasına ilişkin davalarda ölen kişinin son yerleşim yeri mahkemesini kesin yetkili sayar. Yalnız belirli bir taşınmazın veya taşınırın ortaklığının sona erdirilmesi isteniyorsa ortaklığın giderilmesi davası açılır. Bu dava taşınmazın aynına ilişkin olduğu için HMK 12. madde gereği taşınmazın bulunduğu yer mahkemesinde görülür. Örneğin İzmir’de ölen bir kişinin Muğla’daki zeytinliği için ortaklığın giderilmesi, Muğla’daki sulh hukuk mahkemesinde istenir.

Mirasçılardan biri, elbirliği mülkiyetinin paylı mülkiyete dönüştürülmesini de isteyebilir. 644. maddeye göre sulh hâkimi diğer mirasçıları itiraz için çağırır. Haklı bir itiraz yoksa veya belirlenen sürede paylaşma davası açılmazsa mal paylı mülkiyete geçer. Bu dönüşüm ortaklığı bitirmez. Her mirasçının kesrini tapuya yazdırır. Kesri belli olan paydaş, kendi payını devredebilir veya daha sonra 698. maddeye göre paylaşma isteyebilir.

Dava açmadan önce arabulucuya gitmek zorunlu mu?

Evet. 6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu’nun 7445 sayılı Kanun’la eklenen 18/B maddesi, taşınır ve taşınmazların paylaştırılmasına ve ortaklığın giderilmesine ilişkin uyuşmazlıklarda dava açılmadan önce arabulucuya başvurulmuş olmasını dava şartı sayar. Arabulucuya gitmeden açılan dava, esasa girilmeden dava şartı yokluğundan reddedilir. Son tutanak, dava dilekçesine eklenmesi gereken belgedir.

Arabuluculukta anlaşma sağlanırsa belge, taşınmazla ilgili kanuni sınırlamalar ve usuller gözetilerek düzenlenir. Aynı maddenin üçüncü fıkrası, taşınmazla ilgili anlaşma belgesi için icra edilebilirlik şerhinin taşınmazın bulunduğu yer sulh hukuk mahkemesinden alınmasını zorunlu tutar. Mahkeme bu incelemede anlaşmanın arabuluculuğa ve cebrî icraya elverişli olup olmadığını ve taşınmazla ilgili sınırlamalara uyulup uyulmadığını denetler. Örneğin tarım arazisinin kanunun izin vermediği parçalara bölünmesini öngören bir anlaşma bu denetimden geçmeyebilir.

Arabuluculuk, paydaşlardan birinin malı diğerlerinin paylarını ödeyerek alması veya malın serbest piyasada satılıp bedelin bölüşülmesi gibi mahkemenin kendiliğinden veremeyeceği çözümleri konuşmaya imkân verir. 699. madde, paylaşmanın pazarlıkla satış biçiminde de yapılabileceğini yazar. Ancak bunun için paydaşların uzlaşması gerekir.

Hangi mahkeme bakar ve dava nasıl yürür?

HMK 4. maddenin birinci fıkrasının (b) bendi, taşınır ve taşınmaz mal veya hakkın paylaştırılmasına ve ortaklığın giderilmesine ilişkin davaları, değerine bakılmaksızın sulh hukuk mahkemesinin görevine verir. HMK 316. madde, sulh hukuk mahkemesinin görevine giren dava ve işlerde basit yargılama usulünü uygular. Bu usulde dilekçe aşaması kısadır ve deliller dilekçeyle birlikte gösterilir.

Davada bütün paydaşların yer alması gerekir. Paylaşma, malın tamamı hakkında hüküm doğurduğu için paydaşlardan biri dışarıda kalırsa karar onu bağlamaz ve uygulanamaz. Davayı açan paydaş dışındaki herkes davalı olarak gösterilir. Tapuda ölmüş bir malik görünüyorsa onun yerine mirasçıları davaya katılır. Bu nedenle mirasçılık belgesinin dosyaya sunulması uygulamada beklenir. Adresi bilinmeyen paydaş için tebligat mevzuatındaki araştırma ve ilan usulü işletilir. Paydaş sayısı ve tebligat güçlüğü, davanın uzunluğunu çoğu zaman en çok etkileyen olgudur.

Harç, gider avansı ve avukatlık ücreti tutarı bu tabloya konmadı; dava tarihindeki tarifeden hesaplanır.

Hâkim neden önce aynen bölmeyi inceler?

699. madde paylaşmanın iki biçimini sayar: malın aynen bölüşülmesi veya pazarlık ya da artırmayla satılarak bedelin bölüşülmesi. Paydaşlar biçimde anlaşamazsa hâkim önce aynen bölmeyi değerlendirir. Bölünen parçaların değerleri birbirine denk değilse eksik değerdeki parçaya para eklenerek denkleştirme yapılır. Aynen bölme durum ve koşullara uygun değilse, özellikle mal önemli bir değer kaybına uğramadan bölünemiyorsa, açık artırmayla satışa hükmedilir.

Aynen bölmenin uygunluğu malın niteliğine bağlıdır. Geniş bir arsa, imar durumu izin veriyorsa paydaş sayısınca parsele ayrılabilir. Tek bir daire veya küçük bir dükkân aynen bölünemez. Ana taşınmaz üzerinde kat mülkiyeti kurulmuş ve bağımsız bölüm sayısı paydaşların payına uygunsa, bölümlerin paydaşlara özgülenmesi düşünülebilir. 656. madde taşınmazların bölünmesine ilişkin özel kanun hükümlerini saklı tutar. İmar mevzuatı ve tarım arazilerinin bölünmesine ilişkin kurallar, aynen bölmeyi kâğıt üzerinde mümkün görünse bile engelleyebilir.

Miras ortaklığında 642. madde, olanak varsa taşınmazlardan her birinin tamamının bir mirasçıya verilmesini ve değer farkının para ödenerek denkleştirilmesini öngörür. 651. madde de değerinde önemli azalma olmadan bölünemeyen tereke malının bütün olarak bir mirasçıya özgülenebileceğini yazar. Mirasçılar özgülenmede anlaşamazsa mal satılır. Üç kardeşin ortak mirası üç ayrı daireyse, her birine bir daire verilip değer farkının parayla kapatılması bu kurallara uygun bir çözümdür. Tek daire ise çoğu durumda satışa gider.

Satış kararından sonra ne olur?

HMK 322. maddenin ikinci fıkrasına göre hâkim satış için bir memur görevlendirir. Taşınır ve taşınmazların satışı İcra ve İflas Kanunu hükümlerine göre yapılır. Satıştan önce malın değeri belirlenir. Kıymet takdirine itiraz, ihale ilanı, ihaleye katılım ve ihalenin feshi, o kanundaki usul ve sürelere bağlıdır. Paydaşlar da ihaleye katılarak malı satın alabilir.

Satışın yalnız paydaşlar arasında artırmayla yapılması, 699. madde gereği bütün paydaşların rızasına bağlıdır. Bir paydaş dahi karşı çıkarsa artırma herkese açık yapılır. Bu kural, malın aile içinde kalmasını isteyen paydaşları satıştan önce anlaşmaya yöneltir. Satış bedeli, satış giderleri düşüldükten sonra paydaşlara payları oranında dağıtılır.

Paylı mülkiyette yasal önalım hakkı, 732. maddeye göre bir paydaşın taşınmazdaki payını üçüncü kişiye satması hâlinde doğar. 733. madde ise cebrî artırmayla yapılan satışlarda önalım hakkının kullanılamayacağını yazar. Ortaklığın giderilmesi için İcra ve İflas Kanunu hükümlerine göre yapılan satışta da önalım hakkıyla ihaleyi geçersiz kılmak beklenmemelidir. Malı almak isteyen paydaş ihaleye katılmalıdır.

Paydaşlardan biri kendi payı üzerinde intifa hakkı kurmuşsa 700. madde özel bir kural koyar. Diğer paydaş, intifanın kurulduğunun kendisine tebliğinden başlayarak üç ay içinde paylaşma isterse ve paylaşma satışla olursa, intifa hakkı o paya düşen bedel üzerinde devam eder. Alıcı, malı intifa yükünden arınmış olarak alır.

Sıra TMK m.699’dandır. Hâkim, açık artırmaya ancak aynen bölmenin uygun olmadığını tespit ettikten sonra karar verir.

Muhdesat, kullanım ve giderler davayı nasıl etkiler?

Muhdesat, ortak taşınmaz üzerine sonradan yapılan bina, eklenti veya dikilen ağaç gibi unsurlardır. Bunları paydaşlardan biri kendi parasıyla yapmışsa, satış bedelinin dağıtımında bu emeğin nasıl karşılanacağı tartışılır. Tapuda muhdesatın kime ait olduğuna dair bir şerh yoksa, paydaş bu iddiasını ayrı bir tespit davasıyla ileri sürer. Ortaklığın giderilmesi davasını gören hâkim, bu davanın sonucunu bekleyebilir. Muhdesat iddiası olan paydaşın bunu satıştan önce ileri sürmesi önemlidir.

Ortaklık sürerken kullanım da anlaşmazlık konusu olur. 693. madde, paydaşlar uyuşamazsa yararlanma ve kullanma biçimini hâkimin belirleyeceğini yazar. Bu belirleme zaman veya yer bakımından bölünme biçiminde olabilir. Paydaşlardan birinin taşınmazı tek başına kullanması nedeniyle istenen bedel ise ortaklığın giderilmesi davasından ayrı bir talep konusudur.

694. madde, paylı malı ilgilendiren yönetim giderlerinin, vergilerin ve diğer yükümlülüklerin paydaşlarca payları oranında karşılanacağını yazar. Payından fazlasını ödeyen paydaş, diğerlerine payları oranında rücu edebilir. Emlak vergisini yıllarca tek başına ödeyen bir paydaşın bu alacağı, satış bedeli dağıtılırken kendiliğinden mahsup edilmez. Ayrıca talep edilmesi gerekir.

Davadan önce ve dava sırasında anlaşma neyi değiştirir?

Paydaşlar dava sırasında da anlaşabilir. Malın bir paydaşa devri, paylı mülkiyete dönüştürme veya ifrazla ayrı parseller oluşturulması, tapu işlemiyle tamamlanabilir. Anlaşma mahkemeye bildirildiğinde dava konusuz kalabilir. Anlaşmanın yazılı ve bütün paydaşları kapsar biçimde kurulması gerekir. Bir paydaşın dışarıda kaldığı anlaşma, o paydaşın payını bağlamaz.

Davanın süresi için kanunda bir takvim yoktur. Paydaş sayısı, tapuda ölmüş malik bulunup bulunmadığı, tebligatın kaç kez tekrarlandığı, bilirkişi raporuna itirazlar ve muhdesat davası süreyi uzatır. Satış aşaması da ayrı bir zaman alır. Kesin bir ay sayısı vermek mümkün değildir. Karara karşı başvuru, HMK’nın istinaf ve temyiz hükümlerine ve karar tarihindeki parasal sınırlara göre belirlenir. Sınırın lira tutarı bu sayfada yoktur, denetim_gerekli.

Payın haczi, alacaklıya dava hakkı verir mi?

Paylı mülkiyette paydaş, kendi payını rehnedebilir ve alacaklıları bu payı haczettirebilir. Haciz, payın üzerindeki tasarruf yetkisini sınırlar. Ortaklığın tamamını kendiliğinden sona erdirmez. Haciz koyduran alacaklı, hacizle birlikte davacı sıfatını da kazanmış olmaz. Alacaklının borçlu paydaşın yerine geçerek ortaklığın giderilmesini isteyip isteyemeyeceği, İcra ve İflas Kanunu’nun ilgili hükmünden okunur. Bu sayfa o hükmü tek cümleyle kilitmedi. Soru denetim_gerekli olarak durur.

Elbirliği mülkiyetinde belirlenmiş bir pay yoktur. 702. madde, aksine hüküm bulunmadıkça tasarruf işlemlerinin oybirliğiyle yapılacağını yazar. Mirasçıların birinin borcu için tereke malının tamamının haczedilmesi, elbirliği devam ederken kural olarak mümkün değildir. Haciz, borçlu mirasçının hakları üzerinde konuşulur. Terekenin tamamına elkonulmuş gibi işlem yapılması, diğer mirasçıların hakkını göz ardı eder. Davalı sıfatı, haciz alacaklısına değil diğer maliklere aittir.

Pay üzerinde haciz varken verilen paylaşım hükmü, haczin kendiliğinden kalkması demek değildir. Satış bedelinden borçlu paydaşa düşen kısım, haciz alacaklısının sırasına göre konuşulur. Bedelin tamamının paydaşlara peşin dağıtılacağı varsayılmaz. Sıra cetveli ve hacizlerin birbirine önceliği, icra dosyasındaki kayıtlardan okunur. Bu sayfa satış bedelinden belirli bir yüzde kesinti yazmaz. Kesinti oranı uydurulmaz.

Dava sürerken pay devredilirse taraf değişir mi?

Paylı mülkiyette paydaş, dava sırasında da payını devredebilir. Devir, devredenin ortak sıfatını sona erdirir. Yeni malik, malın paydaşı olarak hükmün sonuçlarından etkilenir. Davayı devredenin adıyla sürdürüp yeni maliki dışarıda bırakmak, infazı tartışmalı hâle getirir. Yeni malikin davaya hangi usulle alınacağı, devrin dava konusunun devri sayılıp sayılmayacağına bağlıdır. Bu bağ somut olayda okunur, denetim_gerekli. Devir, davayı kendiliğinden düşürmez.

Elbirliği sürerken bir mirasçının tereke malını tek başına devretmesi, 702. maddedeki oybirliği kuralına takılır. Tek başına yapılan temlik, diğer mirasçıları bağlamaz. Tapuda yine de bir kayıt oluşmuşsa sicile aykırı tescil tartışması ayrı davadır. Ortaklığın giderilmesi, bu tartışmanın yerine geçmez. Önce kimin malik olduğu belirlenmeden satış kararı verilmesi, gerçek malikin dışarıda kalmasına sebep olabilir. Bu sonuç, her tapu kaydı için peşinen iptal anlamına gelmez.

Devir alan kişi, önceki paydaşın açtığı davadaki delillere ve bilirkişi raporuna itiraz hakkını kullanabilmelidir. Aksi hâlde hüküm, katılmadığı bir yargılamaya dayanır. Katılım istemi geciktirilirse mahkeme, davanın uzamasını da gözetir. Uzama, paylaşmayı reddetme gerekçesi değildir. Yalnız yargılamanın düzenine ilişkindir. Payını devreden kişi, devirden sonra kendi adına ek taleple davayı büyütmemelidir.

İmar ve tarım kuralları aynen bölmeyi nasıl sınırlar?

656. madde, taşınmazların bölünmesine ilişkin özel kanun hükümlerini saklı tutar. İmar planı, parselin ifrazına izin vermeyebilir. Yapı yaklaşma mesafesi veya geçiş aksının genişliği, kâğıt üzerinde eşit görünen parçaları fiilen kullanılamaz hâle getirebilir. Hâkim, yalnız metrekare eşitliğine bakarak aynen bölmeye karar vermez. Bölünen parçanın imar mevzuatına göre bağımsız parsel olup olamayacağı sorulur. Bu sayfa imar çapı veya emsal oranı yazmaz.

Tarım arazisinde bölünme, toprak koruma mevzuatındaki asgari büyüklük ve yeter gelirli arazi ölçüleriyle sınırlanabilir. Ölçünün dönüm veya metrekare olarak bugünkü karşılığı bu metinde kilitlenmedi. Eşik, arazinin bulunduğu il ve sulu-kuru niteliğine göre değişir. Somut eşik denetim_gerekli olarak bırakıldı. Eşiğin altındaki ifrazı öngören bir anlaşma veya hüküm, özel kanuna aykırı olabilir. Arabuluculuk tutanağı da aynı sınıra takılır. 18/B maddesindeki denetim, taşınmazla ilgili kanuni sınırlamaları kapsar.

Bölünemeyen tarım arazisinde seçenek, her zaman açık artırmadır diye kesilmez. Miras ortaklığında 642 ve 651, malın bütün olarak bir mirasçıya özgülenmesini ve diğerlerine değer farkı ödenmesini öngörür. Özgüleme için mirasçılar anlaşamazsa satış gündeme gelir. Paylı mülkiyette hâkim, bütün paydaşların rızası olmadan malı bir paydaşa özgüleyemez. Tarım arazisi bu ayrımı kaldırmaz. Arazinin türü, aynen bölmenin uygunluğunu etkiler. Özgüleme yetkisini kendiliğinden genişletmez.

Kat mülkiyeti ve bağımsız bölüm davada nasıl durur?

Ana taşınmaz üzerinde kat mülkiyeti kurulmuşsa ortaklık, çoğu zaman bağımsız bölümler üzerindedir. Bir dairenin arsa payı, o dairenin mülkiyetine bağlıdır. Paydaşlar aynı dairenin malikiyse aynen bölme, dairenin duvarla ikiye ayrılması anlamına gelmez. Bölme, ya bağımsız bölümlerin paydaşlara özgülenmesi ya da satışla bedelin bölüşülmesi biçiminde düşünülür. Özgüleme, bölüm sayısı ile payların birbirine uygun olmasına bağlıdır. Uygunluk yoksa denkleştirme veya satış konuşulur.

Kat irtifakı aşamasında yapı tamamlanmamışsa ortaklığın giderilmesi, tamamlanmış kat mülkiyetindeki gibi yürümez. Arsa payı, henüz bağımsız bölüm mülkiyeti doğmadan önce arsa üzerindeki hakkı ifade eder. İfraz veya satış kararı, kat irtifakı sözleşmesindeki borçları ve yüklenici ile malik ilişkisini ayrıca dikkate alır. Yüklenicinin alacağı, satış bedelinden kendiliğinden mahsup edilmez. Ayrıca ileri sürülmesi gerekir. Bu sayfa kat karşılığı inşaat sözleşmesinin geçerliliğini çözmez.

Ortak yerler, bağımsız bölümün eklentisi olarak kayıtlı değilse tek başına paylaşılamaz. Çatı, bahçe veya sığınak üzerindeki kullanım uyuşmazlığı, yönetim planı ve Kat Mülkiyeti Kanunu hükümlerine gider. Ortaklığın giderilmesi davası, yönetim planını kendiliğinden yeniden yazar. Planın değiştirilmesi, kanunun aradığı çoğunluk ve tescille olur. Çoğunluğun bugünkü oranı bu sayfada kilitlenmedi, denetim_gerekli. Uydurma bir oy yüzdesi yazılmaz.

Satış bedeli nasıl bölüşülür, hangi alacak düşülmez?

Açık artırmayla satışta elde edilen bedel, satışın zorunlu giderleri düşüldükten sonra paydaşlara payları oranında dağıtılır. Pay oranı, tapudaki kesirdir. Elbirliğinde kesir, miras payından çıkarılır. Bu sayfa örnek bir yüzde kesinti, ihale komisyonu veya memur ücreti yazmaz. Giderin tutarı, işlem günündeki tarifeden okunur. Tarifeyi bilmeden bedelin belli bir kesrinin gider olduğunu söylemek uydurmadır.

Emlak vergisini tek başına ödeyen paydaşın rücu alacağı, 694. madde çerçevesinde doğar. Bu alacak, satış bedeli dağıtılırken kendiliğinden mahsup edilmez. Paydaş, alacağını davada veya icra aşamasında ayrıca ileri sürmelidir. Kullanım bedeli ve muhdesat alacağı da aynı mantığa tabidir. İleri sürülmeyen kalem, dağıtım cetveline sessizce girmez. Mahsup için hakimin ek bir kararı veya icra dairesindeki sıra gerekir.

Paydaşlardan birinin malı ihalede satın alması, bedelin o paydaşa düşen kısmını nakden yatırma yükümlülüğünü her zaman kaldırmaz. Mahsup, ancak diğer paydaşların alacağı tehlikeye düşmüyorsa ve icra dairesi işlemi buna izin veriyorsa konuşulur. Peşinen kendi payı kadar eksik yatırma hakkı varsayılmaz. Eksik yatırmanın şartı bu sayfada oranla kilitlenmedi, denetim_gerekli. İhale bedelinin tamamı, kanundaki teminat ve ödeme hükümlerine bağlıdır. Teminat oranı da uydurulmaz.

Bilirkişi raporu neyi çözer, neyi çözmez?

Hâkim, malın aynen bölünüp bölünemeyeceğini ve parçaların değerinin denk düşüp düşmediğini genellikle bilirkişiyle belirler. Rapor, imar durumu, fiilî kullanım ve değer tespiti hakkında teknik görüştür. Hüküm yerine geçmez. Hâkim, 699. maddedeki sırayı kendisi kurar. Rapor satışa uygun dedi diye aynen bölme imkânı hiç değerlendirilmeden ihale kararı verilemez. Önce bölmenin önemli değer kaybı doğurup doğurmadığı tespit edilir.

Paydaş, rapora itiraz edebilir. İtiraz, yeni bir rapor veya ek rapor isteğine dönüşebilir. İtiraz süresi, duruşmada verilen süreye ve basit yargılama hükümlerine bağlıdır. Her dosya için tek bir itiraz günü bu sayfada yazılmaz, denetim_gerekli. Raporun geç tebliği, paydaşın diyeceklerini suskunlukla geçirdiği anlamına gelmez. Tebliğ edilmeden hükme esas alınması, savunma hakkını zedeler.

Bilirkişi ücreti, yargılama gideridir. Kimden alınacağı hükümde gösterilir. Ücretin lira tutarı tarifeye ve emeğe göre değişir. Bu sayfa ücret yazmaz. Paydaşların raporu birlikte kabul etmesi, mahkemeyi bağlamaz. Kabul, delil üzerinde uyuşmadır. Paylaşmanın biçimi hâlâ 699’a tabidir. Taraflar biçiminde anlaşırsa dava konusuz kalabilir. Anlaşma yoksa rapor, kararın gerekçesindeki teknik veridir.

Hüküm tapuda nasıl sonuç doğurur?

Aynen bölme hükmü, parçaların kime verileceğini ve denkleştirme parasını yazar. Tescil, ilamın infazıyla tapu siciline işlenir. İlam, memurun ayrıca dolduracağı bir sözleşme örneğinin yerine konmaz. İfraz gerekiyorsa kadastro ve imar işlemi ilamın çizdiği sınırla uyumlu olmalıdır. Sınır, ilamda yoksa sicil müdürlüğü tescili bekletir. Bu sayfa tescil dilekçesi vermez.

Satış kararı, malın hemen el değiştirmesi demek değildir. Satış memuru İcra ve İflas Kanunu hükümlerine göre kıymet takdiri, ilan ve ihale işlemlerini yürütür. Bu işlemlerin gün sayıları bapta ayrı ayrı yazılır. Bu sayfa o günleri tek liste hâlinde kilitlediğini söylemez. Satış ilanı ve ihalenin feshi süreleri denetim_gerekli olarak ayrıca okunmalıdır. Süre uydurulmaz.

İhale kesinleşince alıcı adına tescil istenir. Tescille ortaklık sona erer. Bedel dağıtılmadan ortaklığın sicilde kalktığı görülebilir. Dağıtım, sicil işleminin değil satış dosyasının işidir. Hükmün istinaf edilmesi, infazı kendiliğinden durdurmaz. Durdurma, kanun başvurusunun ayrıca düzenlediği hâllere bağlıdır. Parasal kesinleşme sınırının altındaki kararlarda başvuru imkânı değişebilir. Sınırın tutarı yazılmaz, denetim_gerekli.

Anlaşma belgesi ile mahkeme hükmü aynı sonucu mu doğurur?

Paydaşlar arabuluculukta veya dava dışında anlaşırsa ortaklık, mahkeme hükmü olmadan da sona erebilir. Taşınmazda anlaşma belgesi, 18/B maddesinin üçüncü fıkrası uyarınca taşınmazın bulunduğu yer sulh hukuk mahkemesinden icra edilebilirlik şerhi alınmasını gerektirir. Mahkeme, anlaşmanın arabuluculuğa ve cebrî icraya elverişli olup olmadığına ve taşınmaz sınırlamalarına uyulup uyulmadığına bakar. Şerh, hakimin paylaşmanın biçimini yeniden kurduğu bir hüküm değildir.

Şerh verilmiş belge, tapuda devir veya ifraz için dayanak olur. Dayanak olması, harç doğmayacağı anlamına gelmez. Harç tutarı bu sayfada yoktur. Belgedeki ifraz, imar veya tarım mevzuatına aykırıysa şerh aşamasında reddedilebilir. Red, paydaşların yeniden anlaşmasına veya davaya bırakır. Dava şartı olan arabuluculuk son tutanağı, anlaşma olmasa bile dava dilekçesine eklenir. Tutanağın olmaması, davanın esastan reddi değil, dava şartı yokluğundan usulden reddidir.

Dava içi sulh de aynı maddi sonucu doğurabilir. Sulh, mahkeme önünde tutanağa bağlanır. Tutanak ilam niteliğinde sonuç doğurabilir. Hangi sulhün ilam hükmünde sayıldığı Hukuk Muhakemeleri Kanunu’ndaki ilgili maddeye bağlıdır. Madde numarası bu cümlede ayrıca açılmadı, denetim_gerekli. Sulh, yalnız hazır bulunan paydaşları bağlar. Dışarıda kalan paydaşın payı sulhle sona ermez. Bütün paydaşların katılmadığı sulh, ortaklığı kısmen sürdürür.

Paylaşma davası sürerken yönetim nasıl işler?

Dava açılması, paylı malın yönetimini kendiliğinden durdurmaz. Paydaşlar 689. maddeye göre yararlanma, kullanma ve yönetimi kendi aralarında düzenleyebilir. Anlaşma yoksa kararlar, 690 ve devamı maddelerdeki çoğunluk veya oybirliği ayrımına göre alınır. Bu sayfa her iş için tek bir oy oranı yazmaz. Olağan bir onarım ile malın tamamının devri aynı çoğunluğa bağlanmaz. Devretmek, paylaşmanın yerine geçen tek yanlı bir tasarruf değildir.

692. madde, olağanüstü yönetim ve tasarruf işlemleri için bütün paydaşların oybirliğini arar. Hangi işin bu maddeye girdiği, işlem günündeki madde cümlesinden okunur. Bir paydaşın ‘dava açtım, artık evi ben satarım’ demesi bu maddeyi karşılamaz. Satış, ancak anlaşma, bütün paydaşların katıldığı işlem veya mahkeme kararıyla konuşulur. Dava, satış memurunun görevlendirilmesine kadar malı pazarlıkla satma yetkisi vermez.

Acil bir onarım, paylaşmanın sonucunu bekleyemeyebilir. Onarımı yapan paydaş, 694. maddedeki gider paylaşımına göre diğerlerine rücu edebilir. Rücu, ortaklığın giderilmesi hükmünün içine kendiliğinden yazılmaz. Ayrıca istenmelidir. Onarımın lüks mü zorunlu mu olduğu, malın korunması ölçüsüyle belirlenir. Bu ayrım için yüzde veya fatura tavanı uydurulmaz.

Yönetim kararına katılmayan paydaş, kararı öğrendiği andan itibaren hakimin müdahalesini isteyebilir. İstemin gün sayısı bu sayfada kilitlenmedi, denetim_gerekli. Müdahale, ortaklığın giderilmesi davasının kabulünü engellemez. Yalnız çoğunluk kararının hakkaniyete aykırı olup olmadığını konuşur. Paydaş, yönetim davasını kaybetti diye paylaşmadan da vazgeçmiş olmaz. İki dava iki ayrı sonuç doğurur. Birinin gideri diğerinin hükmüne kendiliğinden eklenmez.

Denkleştirme parası nasıl belirlenir?

699. madde, aynen bölünen parçaların değerleri denk değilse eksik değerdeki parçaya para eklenerek denkleştirme yapılacağını yazar. Para, hakimin keyfî bir yüzdesi değildir. Parçaların saptanan değerleri arasındaki farktır. Değer, bilirkişi raporu ve itirazlarla belirlenir. Rapor bir satış vaadi değildir. İhale olursa gerçekleşen bedel, rapor değerinden yüksek veya düşük çıkabilir. Denkleştirme, ihale bedelinin yerine konmaz. Aynen bölme kararının parçasıdır.

Miras ortaklığında 642 ve 651 de değer farkının para ile kapatılmasını öngörür. Bir mirasçıya bütün olarak verilen dairenin değeri, diğer mirasçıların payını aşıyorsa aşan kısım ödenir. Ödeme için kanunda tek bir taksit sayısı yoktur. Hüküm, miktarı ve varsa vadeyi yazar. Bu sayfa örnek vade veya faiz oranı vermez. Faiz kararlaştırılmamışsa kanuni rejim ayrıca okunur, denetim_gerekli.

Denkleştirme borcunu ödemeyen paydaş, parçanın tescilini kendiliğinden elde etmiş sayılmaz. İlamın infazı, para borcunun yerine getirilmesine bağlanmış olabilir. Bağlantının nasıl kurulacağı hükmün sonucuna göredir. Karşı taraf, para alacağını ilamlı icraya koyabilir. İcra süreleri bu sayfanın konusu değildir. Ortaklığın giderilmesi ile icra takibinin süreleri birbirine yapıştırılmaz.

Bütün paydaşlara tebligat neden hükmün şartıdır?

Paylaşma, malın tamamı hakkında sonuç doğurur. Bir paydaş tebligat almadan hüküm kurulursa karar ona karşı infaz edilemez. Davacı, tapu kaydındaki bütün malikleri ve ölmüş malik varsa mirasçılarını göstermelidir. Adresi bilinmeyen paydaş için tebligat mevzuatındaki araştırma ve ilan usulü işletilir. İlanın gün sayısı bu sayfada kilitlenmedi, denetim_gerekli. Süre uydurulmaz.

Mirasçılık belgesi, ölmüş malikin yerine kimlerin geçtiğini gösterir. Belgenin istenmesi uygulamada sık görülür. Belge, davanın kabulü için tek başına yeterli değildir. Pay oranlarının doğruluğu tapu ve miras payıyla birlikte okunur. Belgedeki bir mirasçının unutulması, taraf teşkilini eksik bırakır. Eksik taraf, satış memurunun ilanı tamamlamasıyla düzelmez.

Yurt dışında yaşayan paydaş için tebligat, ilgili tebligat hükümlerine göre daha uzun sürebilir. Uzunluk, davanın reddi sebebi değildir. Davacı, adresi bildiği hâlde araştırmayı atlayıp ilana geçemez. Usulsüz tebligat, öğrenme ile sürelerin yeniden konuşulmasına sebep olabilir. Hangi sürenin yeniden işleyeceği tebligatın türüne bağlıdır ve bu sayfada tek güne indirgenmez, denetim_gerekli.

Önalım hakkı ihaleyi kendiliğinden bozar mı?

732. madde, paylı mülkiyette bir paydaşın payını üçüncü kişiye satması hâlinde diğer paydaşlara yasal önalım hakkı tanır. Hak, satışın alıcıya bildirilmesi veya öğrenilmesiyle ve kanundaki süre içinde kullanılır. Sürenin gün sayısı bu sayfada ayrıca açılmadı. Önalım, ortaklığın giderilmesi davasının yerine geçen bir işlem değildir. Payın üçüncü kişiye satılmasını konuşur. Malın tamamının mahkeme kararıyla satılmasını konuşmaz.

733. madde, cebrî artırmayla yapılan satışlarda önalım hakkının kullanılamayacağını yazar. Ortaklığın giderilmesi için İcra ve İflas Kanunu hükümlerine göre yapılan satışın bu madde kapsamına girip girmediği, uygulamada cebrî artırma olarak değerlendirilir. 7571 sayılı Kanun değişikliğinden sonraki her karar bu sayfada eşleştirilmedi. Eşleşme denetim_gerekli olarak durur. Malı almak isteyen paydaş, önalım ihtarına güvenmek yerine ihaleye katılmalıdır.

Paydaşın kendi payını dava dışında satması, önalımı doğurabilir. Bu satış, süren davayı kendiliğinden bitirmez. Yeni malik davaya katılır. Önalım davası ile ortaklığın giderilmesi davası farklı konulardır. Biri payın geri alınması, diğeri ortaklığın sona ermesidir. İkisini aynı dilekçede eritmek, taleplerin görev ve yetkisini karıştırabilir. Bu sayfa önalım dilekçesi vermez.

Önalım bedeli, satışta kararlaştırılan bedel ve kanunun gösterdiği giderlerle ilişkilidir. Bedelin yüzde olarak indirileceği bu sayfada yoktur. İndirim uydurulmaz. Paydaş, önalım davasında satış bedelini tartışabilir. Tartışma, ortaklığın giderilmesi ihalesindeki peyle aynı hesap değildir. İki bedel iki ayrı işlemdir. Biri rızai pay satışı, diğeri mahkeme kararıyla malın tamamının satışıdır. Okuyucu, önalım süresini kaçırdıysa bunu ortaklığın giderilmesi davasıyla telafi edemez. Paylaşma hakkı, önalım süresinden bağımsız ve kural olarak süresizdir. On yıllık sınırlama ancak hukuki işlemle ve 698. maddedeki şartlarla konulabilir. Sınırlama taşınmazda resmî şekle bağlıdır ve tapu kütüğüne şerh verilebilir. Şerh verilmemiş bir sözleşme, payı sonradan kazanan kişiye karşı her zaman ileri sürülemez. Şerhin etkisi sicil hükümlerine bağlıdır. Bu sayfa şerh harcını yazmaz. On yıl dolunca paylaşma hakkı kendiliğinden yeniden kullanılabilir. Süre, paylaşmayı süresiz olmaktan çıkaran istisnadır. İstisnanın tapuda görünmemesi, davanın reddi için tek başına yetmeyebilir.

İlgili taslaklar: Ortaklığın Giderilmesi Davası Nasıl Açılır? - 2026 · Mirasın Mahkeme Kararı ile Satışı - 2026 · Miras Paylaşımı Davası Nasıl Açılır? Şartları - 2026 · Terekeye Temsilci Atanması - 2026